Πυροπροστασία Ακινήτων πλησίον Δασικών Εκτάσεων

Έλεγχος υπαγωγής, αξιολόγηση επικινδυνότητας, μέτρα, ζώνες προστασίας, πρόστιμα και προσχέδια εγγράφων κατά την ΚΥΑ ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/55904/2019 (ΦΕΚ 3475/Β/24.05.2023), όπως τροποποιήθηκε με την ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/38701/1172/2024 (ΦΕΚ 2194/Β/2024).

Αξιολόγηση: 0/14

Γιατί να γίνει η μελέτη — τι πρέπει να ξέρει ο ιδιοκτήτης

Είναι νομική υποχρέωση — χωρίς προσωπική ειδοποίηση

Ο Κανονισμός είναι υποχρεωτικός τεχνικός κανονισμός της πολεοδομικής νομοθεσίας και εφαρμόζεται σε ΟΛΑ τα δομημένα ακίνητα του πεδίου εφαρμογής, «χωρίς δυνατότητα εξαίρεσης» — ούτε καν λόγω ασφάλισης του κτιρίου (εγκ. 42966/2024, ενότ. Γ). Ο Δήμος δεν ειδοποιεί τον καθένα προσωπικά: η υποχρέωση ισχύει αυτοδικαίως και η διαδικασία ξεκινά με πρωτοβουλία του ιδιοκτήτη.

Οι κυρώσεις είναι πραγματικές και επαναλαμβανόμενες

Πρόστιμο μη υποβολής 0,10–0,50 €/τ.μ. ανά κατηγορία (ελάχιστο 250 €), 500 € ανά ενότητα μέτρων που δεν εφαρμόστηκε (έως 1.500 €), 100 € για μη υποβολή ετήσιας δήλωσης. Δειγματοληπτικοί έλεγχοι: ≥80% στα ιδιαίτερα υψηλής, ≥60% στα υψηλής, ≥10% στα λοιπά — και ακίνητο με παράβαση επανελέγχεται υποχρεωτικά την επόμενη χρονιά. Προβλέπονται και ποινικές κυρώσεις (Κεφ. Γ΄ Άρθρα 2–3).

«Κλειδώνει» κάθε μελλοντική διοικητική πράξη

Αν ζητηθεί οικοδομική άδεια, αλλαγή χρήσης ή γίνει ανακαίνιση (δαπάνη >20.000 € και >15% της αξίας του κτιρίου — όπου «αξία κτιρίου» = επιφάνεια × τιμή ζώνης/αντικειμενική αξία κατά την ημερομηνία της ανακαίνισης), το σύνολο των διατάξεων του Κανονισμού εφαρμόζεται άμεσα και αποτελεί ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΗ για την έκδοση της πράξης (Κεφ. Δ΄ Άρθρο 1). Χωρίς συμμόρφωση, δεν προχωρά τίποτα στο ακίνητο.

Η ουσία: επιβιωσιμότητα του σπιτιού σε πυρκαγιά

Οι ζώνες προστασίας, το θωρακισμένο κέλυφος και η προετοιμασία εκκένωσης είναι τα μέτρα που στην πράξη κρίνουν αν ένα σπίτι θα αντέξει το πέρασμα της φωτιάς — προστασία ζωής, περιουσίας και του ίδιου του δάσους από μετάδοση εκ του κτιρίου.

Γιατί απαιτείται μηχανικός

Το Έντυπο Αξιολόγησης μπορεί να συνταχθεί από μηχανικό ή δασολόγο/γεωπόνο/γεωτεχνικό, όμως η Τεχνική Έκθεση συντάσσεται ΜΟΝΟ από μηχανικό με δικαίωμα μελετών πυροπροστασίας κατά το π.δ. 99/2018. Τα δύο έγγραφα είναι αλληλένδετα και το περιεχόμενό τους πρέπει να συγκλίνει (εγκ. 42966/2024, ενότ. Γ).

Τι χρειάζεται ο μηχανικός από τον ιδιοκτήτη

Στοιχεία ιδιοκτησίας & ταυτότητας ακινήτου

Τίτλος/συμβόλαιο ή Ε9, ΚΑΕΚ κτηματολογίου, διεύθυνση/θέση, στοιχεία επικοινωνίας ιδιοκτήτη (και συνιδιοκτητών).

Οικοδομική άδεια & εγκεκριμένα σχέδια

Κάτοψη, τοπογραφικό διάγραμμα (ιδανικά με υψομετρικές — βοηθά στη μέση κλίση), διάγραμμα κάλυψης. Αν υπάρχουν αυθαίρετα: δήλωση τακτοποίησης ν. 4495/17 (ο χαρακτηρισμός «υφιστάμενο/νέο» κρίνεται από την άδεια — ορόσημο η 24.05.2023).

Εξουσιοδότηση διαχειριστή (σε συνιδιοκτησία)

Η υποβολή Εντύπου & Τεχνικής Έκθεσης γίνεται από «εξουσιοδοτημένο διαχειριστή» — μία μελέτη για όλο το ακίνητο, ανεξαρτήτως διηρημένων ιδιοκτησιών (εγκ. 42966/2024).

Στοιχεία δεξαμενών καυσίμων / φιαλών υγραερίου

Θέση, είδος (υπέργεια/υπόγεια), πιστοποιητικά νόμιμης εγκατάστασης — κρίσιμο για την §3.1.3 και τη μεταβατική προθεσμία 31.12.2030.

Πηγές νερού στο ακίνητο

Πισίνα, αρδευτική δεξαμενή, γεώτρηση, βρύσες περιβάλλοντος χώρου — καθορίζουν τα μέτρα ενεργητικής (σημείο υδροληψίας, αντλία).

Τυχόν προηγούμενες μελέτες / πιστοποιητικά πυροπροστασίας

Για επιχειρήσεις: υφιστάμενη μελέτη πυρασφαλείας, Μόνιμο Υδροδοτικό Δίκτυο, συστήματα καταιονισμού (επηρεάζουν τις απαιτήσεις επέκτασης).

Η ροή εργασίας του μηχανικού — από το Α έως το Ω

Δώδεκα βήματα: από τον δασικό χάρτη μέχρι τον έλεγχο της επιτροπής. Όπου υπάρχει κουμπί, το αντίστοιχο βήμα υποστηρίζεται από καρτέλα του εργαλείου.

  1. 1

    Προκαταρκτικός έλεγχος υπαγωγής

    Γραφείο

    Έλεγχος στον αναρτημένο δασικό χάρτη (gis.ktimanet.gr/gis/forestsuspension): βρίσκεται το ακίνητο μέσα σε δάσος/δασική/χορτολιβαδική/αναδασωτέα έκταση ή εντός 300 μ. από τα όριά τους; Προσοχή στις εξαιρέσεις (αδόμητα, καλλιέργειες, βοσκότοποι → 9η Πυρ. Διάταξη) και στην ειδική μεταχείριση των αλσών (μόνο κτίρια ΕΝΤΟΣ). Αν δεν υπάγεται, η διαδικασία σταματά εδώ — ενημερώνεται εγγράφως ο ιδιοκτήτης.

  2. 2

    Ανάθεση & συλλογή στοιχείων

    Γραφείο

    Συμφωνία ανάθεσης με τον ιδιοκτήτη (η αμοιβή είναι ελεύθερη — δεν προβλέπεται κατώτατη· συνηθισμένο εύρος αγοράς ~250–900 € για απλές περιπτώσεις, περισσότερα σε σύνθετες). Παράδοση της λίστας εγγράφων (βλ. checklist) και ενημέρωση του ιδιοκτήτη για τις δικές του υποχρεώσεις: υλοποίηση μέτρων + ετήσια δήλωση έως 30/4.

  3. 3

    Προετοιμασία γραφείου — κριτήρια «χαρτιού»

    Γραφείο

    Πριν την αυτοψία προσυμπληρώνονται τα κριτήρια που δεν απαιτούν επίσκεψη: κλίμα Köppen (Παράρτημα Α΄), ημερήσιος δείκτης κινδύνου (Παράρτημα Β΄), ζώνη βλάστησης (Παράρτημα Γ΄), πυροπληκτότητα νομού (Παράρτημα Δ΄), κλάση Π.Δ. 575/1980 (Παράρτημα Ε΄), μέση κλίση σε μήκος 200 μ. με κέντρο το κτίριο (από τοπογραφικό/υψομετρικά GIS — στη δυσμενέστερη κατεύθυνση) και τοπογραφική θέση (κοιλάδα/φαράγγι/κορυφογραμμή).

  4. 4

    Αυτοψία στο ακίνητο — τι καταγράφεται

    Αυτοψία

    Φωτογράφιση: όλες οι όψεις, στέγη/υδρορροές, περιβάλλων χώρος, όμορα κτίρια, οδός πρόσβασης. Μετρήσεις: αποστάσεις όμορων κτιρίων (κρίσιμο όριο τα 5 μ. για ενιαίο περίγραμμα και για το κριτήριο 5.5.3), καθαρό πλάτος οδού/οδών πρόσβασης (κριτήριο 5.5.1 — όρια 4 μ.), απόσταση εισόδου–κτιρίου (>30 μ. → δίοδος/χώρος στάσης), αποστάσεις κλαδιών από το κέλυφος (όριο 3 μ. στα υφιστάμενα). Βλάστηση: είδη (εύφλεκτα: πεύκη, κυπαρίσσι, πουρνάρι… / πυρίμαχα: πλάτανος, δρυς, ιτιά…), ύψη, υπόροφος, νεκρή ύλη (κριτήρια 5.4.1–5.4.2). Υποδομές: πλησιέστερο σημείο υδροληψίας (κρουνός — όρια 500/1500/2500 μ.), εναέρια/υπόγεια δίκτυα ΗΤ/ΜΤ και αερίου (5.5.2, 5.5.4). Κτίριο: υλικά κελύφους/στέγης/κουφωμάτων, διάκενα, ανοίγματα εξαερισμού, τέντες, περίφραξη, αποθηκευμένα καύσιμα, δεξαμενές, πηγές νερού — όλα όσα χρειάζονται για τα μέτρα παθητικής/ενεργητικής. Σημεία παγίδευσης καυτρών προς τεκμηρίωση τρωτότητας: φωτοβολταϊκά/ηλιακοί συλλέκτες σε στέγες, παραπέτα και κοιλότητες τεμνόμενων επιπέδων, κάτω επιφάνειες εξωστών· τα μεγάλα υαλοστάσια είναι ευπαθέστερα των μικρών (ρηγματώνονται και αποκολλώνται, επιτρέποντας την είσοδο της φωτιάς).

  5. 5

    Έντυπο Αξιολόγησης Επικινδυνότητας

    Γραφείο

    Συμπλήρωση και των 14 κριτηρίων (6 ομάδες) → μέσοι όροι ομάδων → συνολικός μέσος όρος → στρογγυλοποίηση → κατηγορία 1–4. Συντάσσεται ΑΠΑΞ· επανασύνταξη μόνο αν μεταβληθούν κριτήρια (π.χ. νέα δόμηση σε όμορα, νέο σημείο υδροληψίας) με επίπτωση στην κατηγορία.

  6. 6

    Καθορισμός μέτρων & ζωνών — και αποκλίσεων

    Γραφείο

    Με βάση την κατηγορία και το είδος κτιρίου προκύπτει η δέσμη μέτρων (προληπτικά/παθητικά/ενεργητικά) και τα πλάτη ζωνών. Καταγράφεται τι ήδη ικανοποιείται και τι απαιτεί εργασίες προσαρμογής. Όπου οι ζώνες δεν χωρούν (μικρό οικόπεδο, μεσοτοιχία, όμορος κοινόχρηστος χώρος): εξασφαλίζεται τουλάχιστον η Ζώνη 1 (2 μ.) και τεκμηριώνεται ΑΠΟΚΛΙΣΗ από τις §3.1.1–3.1.3 στην τεχνική έκθεση (τροπ. ΦΕΚ 2194/Β/2024) — ποτέ σιωπηλή παράλειψη.

  7. 7

    Σχέδιο κάτοψης με τις ζώνες

    Γραφείο

    Υποχρεωτικό συνοδευτικό της Τεχνικής Έκθεσης: κάτοψη ακινήτου με θέσεις κτισμάτων (κύριων/βοηθητικών), πρόσβαση, ζώνες προστασίας 1–2–3, θέσεις/αποστάσεις δέντρων και αποστάσεις όμορων κτιρίων. Η καρτέλα «Σχέδιο» παράγει τη σκαριφηματική απεικόνιση πάνω σε υπόβαθρο της κάτοψης, με αυτόματη χάραξη των ζωνών στα σωστά πλάτη.

  8. 8

    Σύνταξη Τεχνικής Έκθεσης

    Γραφείο

    Δομή κατά εγκ. 42966/2024: Α) περιγραφή ακινήτου, κτισμάτων (γεωμετρία, δομικά υλικά), περιβάλλοντος χώρου (κατασκευές, φυτά) και γειτονικών ιδιοκτησιών· Β) καθορισμός απαιτούμενων μέτρων, εργασιών προσαρμογής και τυχόν απαιτούμενων διοικητικών πράξεων· τεκμηρίωση αποκλίσεων· συστάσεις για το σχέδιο εκκένωσης. Υπογράφει μηχανικός με δικαίωμα μελετών πυροπροστασίας (π.δ. 99/2018).

  9. 9

    Άδειες για εργασίες προσαρμογής (όπου απαιτούνται)

    Γραφείο

    Καθαρισμοί, κλαδέματα, κοπή κλάδων: ΚΑΜΙΑ άδεια. Εργασίες οικοδομικής φύσεως εκτός άρθρου 30 ν.4495/17 (π.χ. στέγη, κουφώματα, επενδύσεις): κατά περίπτωση διοικητική πράξη άρθρου 28. Κοπή δέντρων για τις ζώνες (εντός σχεδίου/οικισμού ή εκτός σχεδίου με οικοδομική άδεια): Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας με υποβολή της τεχνικής έκθεσης του Κανονισμού· ο Κανονισμός κατισχύει του άρθρου 19 Κτιριοδομικού (ελάχιστος αριθμός δέντρων). Δασική Υπηρεσία: μόνο για κτίρια εντός πάρκων/αλσών ή προστατευόμενων δασικών εκτάσεων.

  10. 10

    Υποβολή Εντύπου + Τεχνικής Έκθεσης

    Υποβολή

    Από τον εξουσιοδοτημένο διαχειριστή, στο ειδικό πληροφοριακό σύστημα — μεταβατικά, εις διπλούν σε έντυπη μορφή στον οικείο Δήμο (ζητήστε αριθμό πρωτοκόλλου!). Κανονική προθεσμία: πριν την αντιπυρική περίοδο, έως 31/3.

  11. 11

    Ιδιοκτήτης: υλοποίηση μέτρων + Ετήσια Δήλωση

    Υποβολή

    Ο ιδιοκτήτης υλοποιεί τα μέτρα της έκθεσης και υποβάλλει τη Δήλωση Εφαρμογής μέτρων πυρασφαλείας — ΚΑΘΕ έτος έως 30/4 (Παράρτημα Ζ΄). Είναι η μόνη επαναλαμβανόμενη υποχρέωση· Έντυπο και Έκθεση δεν επανυποβάλλονται αν δεν άλλαξε κάτι.

  12. 12

    Μετά την υποβολή: έλεγχοι

    Υποβολή

    Τριμελής επιτροπή διενεργεί δειγματοληπτικές αυτοψίες εντός της αντιπυρικής περιόδου και συντάσσει Πόρισμα. Σε παραβάσεις: σύσταση + προθεσμία συμμόρφωσης + νέα αυτοψία — πρόστιμο μόνο αν δεν υπάρξει συμμόρφωση. Καλή πρακτική: ο μηχανικός παραδίδει στον ιδιοκτήτη «φάκελο ελέγχου» (αντίγραφα μελέτης, φωτογραφίες προ/μετά, αποδείξεις εργασιών).

Ποιος κάνει τι

Ιδιοκτήτης / νομέας / επικαρπωτής

Αναθέτει τη μελέτη, παρέχει έγγραφα & πρόσβαση, υλοποιεί τα μέτρα, υποβάλλει την Ετήσια Δήλωση (30/4), φέρει την ευθύνη κυρώσεων.

Μηχανικός (π.δ. 99/2018)

Έλεγχος υπαγωγής, αυτοψία, Έντυπο Αξιολόγησης (ή έλεγχος σύγκλισης αν το συνέταξε άλλος), Τεχνική Έκθεση + σχέδιο ζωνών, τυχόν άδειες εργασιών.

Δασολόγος / γεωπόνος / γεωτεχνικός (προαιρετικά)

Δύναται να συντάξει το Έντυπο Αξιολόγησης — ΟΧΙ την Τεχνική Έκθεση. Τα δύο έγγραφα πρέπει να συγκλίνουν.

Δήμος

Παραλαβή/μητρώο (μεταβατικά), ενημέρωση δημοτών, συγκρότηση τριμελούς επιτροπής ελέγχου, επιβολή προστίμων (έσοδο για πυροπροστασία)· στους περίκλειστους οικισμούς: ενιαία αξιολόγηση + περιμετρική ζώνη.

Συχνά λάθη & παγίδες

  • Σύγχυση των δύο «300 μ.»: το πεδίο εφαρμογής μετριέται από τα ΟΡΙΑ της δασικής έκτασης προς το ακίνητο, ενώ η «περιοχή επιρροής» της αξιολόγησης έχει κέντρο το ΚΥΡΙΩΣ ΚΤΙΣΜΑ με ακτίνα 300 μ. «και σε κάθε περίπτωση μέχρι τα όρια του γηπέδου» (εκτείνεται πέραν των ορίων ιδιοκτησίας — τα όμορα ξερόχορτα μετράνε στο 5.4).
  • Πολλά κτίρια ή διηρημένες ιδιοκτησίες σε ένα ακίνητο = ΜΙΑ ενιαία μελέτη και υποβολή (όχι μία ανά σπίτι/διαμέρισμα).
  • Υφιστάμενα κτίρια: τα πλάτη ζωνών ΔΕΝ προσαυξάνονται (μένουν 2/3/5) — μόνο οι αποστάσεις δέντρων της Ζώνης 3 παίρνουν +1/3. Η προσαύξηση +50% στα πλάτη αφορά ΝΕΑ κτίρια.
  • Ζώνη που «βγαίνει» εκτός ορίων ιδιοκτησίας: τεκμηριωμένη απόκλιση στην έκθεση — όχι αποσιώπηση, όχι αυθαίρετη επέμβαση σε ξένη/δημόσια έκταση.
  • Το πρόστιμο υπολογίζεται «ανά τ.μ. επιφάνειας του ακινήτου» — το ΦΕΚ δεν διευκρινίζει οικόπεδο ή δόμηση: ενημέρωσε τον πελάτη για την ασάφεια, επιβεβαίωσε με τον Δήμο.
  • Η Δήλωση Εφαρμογής είναι ΕΤΗΣΙΑ (έως 30/4) — η παράλειψή της κοστίζει 100 € ακόμη κι αν όλα τα μέτρα έχουν γίνει.
  • Οικισμοί περικυκλωμένοι από δάσος: η περιμετρική ζώνη 10 μ. είναι ευθύνη του ΟΤΑ — ο ιδιώτης συντάσσει έκθεση ΧΩΡΙΣ το σκέλος των περιμετρικών ζωνών.
  • Θερμοπρόσοψη σε ζώνη πυροπροστασίας: μόνο ΑΚΑΥΣΤΑ υλικά (πετροβάμβακας, όχι EPS) — συχνό λάθος σε έργα «Εξοικονομώ».
💾 Τα στοιχεία αποθηκεύονται αυτόματα τοπικά στον browser σας (localStorage) — δεν αποστέλλονται πουθενά και παραμένουν μετά από ανανέωση ή κλείσιμο.
Το εργαλείο αποτελεί βοήθημα μελέτης και παράγει προσχέδια εργασίας. Δεν υποκαθιστά τον μελετητή μηχανικό ούτε την επίσημη διαδικασία υποβολής. Επαληθεύετε πάντα με το πλήρες κείμενο του ΦΕΚ 3475/Β/2023, όπως ισχύει (τροπ. ΦΕΚ 2194/Β/2024), και τις εγκυκλίους ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ 28909/848/2024 & 42966/1311/2024.